弁護士高島秀行の資産を守り残す法律

資産を守り残すために事前に備える賢い法律利用方法

第314回 品川でビルの立退き戦争勃発? 

東洋経済オンラインによると
品川駅の再開発を巡って
京急がビルの立退きをテナントに求めて
訴訟を起こしているそうです。

京急が品川駅近くに所有するビルが
京急品川駅の高さをJRと同じ高さにするのに
当該ビルの撤去が必要だということです。

建物の貸主は、賃貸借契約期間満了の1年前から半年前に
正当な理由があれば賃貸借契約を終了することができます。
しかし、日本の法律というか裁判例では
借主保護の観点から
なかなか正当な理由は認められません。
正当な理由が認められる場合も
高額な立ち退き料を支払うことが
義務付けられるのが普通です。

立退き料の内容は
借家権価格(土地の価格×借地権割合×借家権割合×建物の占有割合)
その他引越費用や新しい物件の礼金や手数料
引っ越したために売り上げが落ちた場合の営業補償
などが考えられます。
借家権価格の他に営業補償も賠償する必要があるかどうかは
判例や学説で考え方が分かれています。

移転により利益が減ることへの補償が営業補償なので
赤字の店舗の場合は保証する必要がないということになります。

東洋経済によれば、
京急は立退き料として
テナントの規模に応じて
1000万円から1億5000万円を提示したうえで
移転先を探しているようです。

移転について、争いになっているのは
当該ビルに入居している居酒屋チェーンだそうです。
営業利益が11カ月で4000万円を超えているそうです。

年間4000万円以上利益が得られるとすれば
立退きしなければ1億5000万円くらいは直ぐに稼げそうですので、
1億5000万円の立退き料では、立ち退気には応じないでしょう。

今後判決になれば、裁判所が立ち退きを命じるのか、
命じるとしていくらの立退き料としたのかが
明確になりますが
両当事者とも他のテナントとの関係もありますので
このようなケースは守秘義務を付けて和解をすることが多いです。

したがって、立退き料がいくらかは表に出てこない可能性は高いです。

どのような決着となるか注目ですけどね。
( 2018/09/25 00:00 ) Category 不動産 | トラックバック(-) | コメント(-)

本日、休載です。 

いつもブログを読んでくださいましてありがとうございます。
急ぎの仕事があり、ブログを書く時間が取れませんでした。
来週には、ブログをアップしたいと思います。
また、来週よろしくお願いします。

( 2018/09/18 00:00 ) Category 未分類 | トラックバック(-) | コメント(-)

第313回 規約違反の民泊は差し止め請求が可能です 

外国人旅行者の増加に伴い
都心や観光地では、ホテルが不足している
と言います。

そこで、マンションの一室を短期間の旅行者に貸す
民泊が増えています。

民泊は、大きな規制を受ける旅館業に当たるか問題となっていましたが
住宅宿泊事業法が制定され、
年間180日以内であれば
役所への届出により、簡易な規制で可能となりました。

しかし、民泊を行うと、
自分や自分の家族が住んでいる居住用のマンションに、
外国人旅行者等不特定多数の知らない人が出入りすることになります。

そこで、マンションの所有者で作る管理組合の規約で
民泊を禁止することが可能です。

今回、管理組合規約で民泊を禁止したにもかかわらず
民泊を募集し続けたということで
管理組合がマンションの所有者に対し
民泊の差し止めと弁護士費用を請求した事件で
裁判所はこれを認める判決を出しました。

自分のマンションで民泊が行われていて迷惑を受けている方は
管理組合の規約で禁止しているか確認をして
禁止されていれば差し止め請求を検討されたらよいと思います。



( 2018/09/11 00:00 ) Category 不動産 | トラックバック(-) | コメント(-)

第312回 迷子の土地をなくすためには 

所有者のわからない土地を
「迷子の土地」と呼ぶようです。
この迷子の土地は年々増加しているようです。

土地は持っていれば、価値が上がると思われていた時代には
考えられませんが、
それだけ持っていても仕方がないと思われている土地が
増えているのかもしれません。

所有者の不明な土地は
土地の再開発にとっても
地域の保安や安全からも
好ましいものではありません。

土地は手を入れなければ
荒れてしまいますし、
荒れている土地の近隣も
雰囲気が悪くなってしまいます。

さて、この迷子の土地をなくすために
いろいろ議論がされているようです。
登記を義務付けるなどの案がなされています。

しかし、最近は、離婚も増加していますし
親類の付き合いも希薄になっています。
したがって、自分が相続人となっていることを知らない
というケースもあると思います。
例えば、幼いときに父親と母親が離婚して
母親に付いて行ったケース。
このケースでは、父親が1人で亡くなった場合
子供に連絡が来ない可能性があります。

さらには、父親に弟がいて生涯独身で子供も配偶者もなく亡くなったケース。
兄弟の子供が相続人になりますが、父親とも疎遠になっているくらいですから
父親の兄弟が亡くなったことも知らないでしょうし、
自分が相続人となることも知らないのが普通でしょう。

このようなことを考えると
死亡届が出されたときには
役所が相続人に
相続が発生し相続人となったことを通知する必要があると思います。
その上で不動産があるので相続手続きをするように
通知をしたらよいのではないでしょうか。

今は、土地建物と言った不動産は固定資産税を課税する市町村ごとにしか
わかりません。
死亡届を出された市町村でも
亡くなった方が、自分のところの不動産しかあることはわからないのです。
そこで、他市町村にある不動産については、
死亡届を出された市町村でもわからないのですから
縁が薄かった相続人も調べてわからない可能性があります。

したがって、不動産については、
市町村ごとの管理ではなく
亡くなった人が
全国のどこに不動産を所有しているのかどうかわかるようにしないと
迷子の土地は無くならないと思います。

その上で、人が亡くなったときは
相続人に通知が行くということであれば
迷子の土地は少なくなっていくのではないかと思います。




( 2018/09/04 00:00 ) Category 相続・遺産分割 | トラックバック(-) | コメント(-)
プロフィール

弁護士 高島秀行

Author:弁護士 高島秀行
第一東京弁護士会所属
東京都港区虎ノ門で
高島総合法律事務所経営
昭和40年生まれ
昭和63年慶応義塾大学法学部
法律学科卒業
平成6年弁護士登録

著書
『訴えられたらどうする!!』
『相続・遺産分割する前に読む本』
『企業のための民暴撃退マニュアル』
『Q&A改正派遣法早わかり』

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